Debido a los rendimientos que genera a corto, mediano y largo plazo, la adquisición de un bien inmueble es una de las inversiones más seguras para incrementar el capital.
Además de la ubicación y proyección del mercado inmobiliario, la rentabilidad es uno de los factores determinantes en las decisiones de los inversionistas.
Por ello, saber calcular el retorno de una inversión inmobiliaria es clave para tener una estimación de las ganancias que se pueden obtener en relación al capital inicial invertido.
Los rendimientos anuales generados por un inmueble pueden fluctuar entre el 10 y el 18%, sin embargo, la rentabilidad de una inversión inmobiliaria depende del capital invertido y uso que se pretenda dar a la propiedad.
En este sentido, vale la pena esclarecer el tema de la rentabilidad que brinda una inversión inmobiliaria, así como los factores que deben considerarse para su cálculo.
En términos económicos, la rentabilidad hace referencia a los rendimientos que se obtienen de toda inversión realizada. Se trata de un indicador -generalmente medido en porcentaje-, que juega un papel fundamental en el sector empresarial, sobretodo en el ámbito de las inversiones, incluyendo las inmobiliarias.
La rentabilidad de una inversión inmobiliaria se define como la relación que existe entre las ganancias obtenidas y el capital destinado a una propiedad, tomando en cuenta desde su adquisición, hasta el mantenimiento u otros gastos extraordinarios a la compra en sí.
Su importancia se debe a que ayuda a tener un panorama amplio y claro sobre el comportamiento de un bien y su capacidad para generar utilidades que superen el capital invertido en un periodo determinado.
Retomando los factores que intervienen al momento de realizar el cálculo de rentabilidad inmobiliaria, es importante considerar el uso de la propiedad, ya que dependiendo de esta variable, se podrán hacer proyecciones sobre los rendimientos que puede generar una inversión inmobiliaria.
La compra de inmuebles para arriendo mensual destaca como una de las opciones más rentables para generar un flujo de rendimiento constante debido al incremento en la demanda de propiedades para uso residencial o incluso, corporativo; y a los costos accesibles que aún oferta el sector de bienes raíces.
Determinar qué tan conveniente resultará la compra de un bien inmueble para integrarlo al mercado de rentas, depende del flujo de dinero que permitirá generar mensualmente y que está relacionado directamente al rango de precios que ha establecido el sector y al tipo de propiedad.
De acuerdo con información del Centro de Consultoría y Capacitación Inmobiliaria, en 2017 los inmuebles que registraron mayor rendimiento, fueron los locales comerciales con una ganancia mensual del 0.80%. Es decir que, por cada millón de pesos invertido en un inmueble de este tipo, se cobraban rentas aproximadas de 8 mil pesos.
Por otro lado, las oficinas ubicadas dentro de edificios corporativos tuvieron un porcentaje de ganancia del 0.55; mientras que los inmuebles de uso residencial, registraron rendimientos del 0.35% mensual.
<<Por qué es rentable comprar una oficina en Mérida>>
Es importante destacar que en ambos sectores (residencial y corporativo), se vislumbra un panorama favorable para la inversión en bienes durante 2020 debido a que el incremento en la demanda de oficinas en renta impactará de manera positiva en sus precios, aunado al ajuste que los oferentes harán, derivado del incremento salarial.
Una vez teniendo el promedio de renta mensual de un inmueble, será posible calcular su rendimiento con la siguiente operación. En la práctica, para obtener un dato más exacto, se deben tomar en cuenta los gastos adicionales que se han realizado sobre la propiedad:
Por su crecimiento económico y calidad de vida, Mérida se ha convertido en una ciudad con amplio potencial de inversión inmobiliaria en los sectores residencial y de oficinas consolidando el mercado con desarrollos innovadores que están transformando la industria en la región.
Muestra de ello es Vía Montejo, un desarrollo de usos mixtos que cuenta con oficinas, departamentos y un lifestyle mall de diseño vanguardista y espacios exclusivos que conforman una nueva propuesta en la mejor zona de Mérida.
Torre Uno es una torre corporativa AAA ubicada dentro de Vía Montejo. Sus oficinas cuentan con características y diseño de primer nivel que las colocarán en la preferencia de empresarios nacionales y extranjeros dentro del mercado de rentas inmobiliarias en Mérida, el cual genera entre un 4 y 5% de rendimientos al año.
De acuerdo con directivos del desarrollo, el retorno de flujo proyectado para Torre Uno, es de 12% anual, sin considerar plusvalía, lo cual se traduce en un rendimiento de 1% mensual.
Esto quiere decir que, por cada millón de pesos invertido en una oficina de Torre Uno, es posible cobrar una renta de 10 mil pesos, aproximadamente. Sin embargo, considerando que el costo más bajo es de 3.5 millones de pesos, esta cifra asciende a 30 mil pesos mensuales.
Partiendo de esta estimación y considerando que se trata de un inmueble nuevo que no requiere mayor inversión por gastos de mantenimiento; la adquisición de una oficina en la Torre Uno de Vía Montejo, puede generar una rentabilidad anual del 10.28% en promedio, únicamente derivada de las rentas mensuales.
Indico es una torre de departamentos que conjuga el entorno natural con espacios de lujo y amenidades de primer nivel para satisfacer una de las demandas que se han identificado dentro del segmento residencial: desarrollos integrales con áreas exclusivas que garanticen la privacidad de sus residentes.
<<Renta de departamentos en Mérida: ¿buen o mal negocio?>>
Considerando que los inmuebles de uso residencial, generan un porcentaje de rendimiento mensual del 0.35, por cada millón de pesos invertido en un departamento de la Torre Indico, es posible cobrar una renta de 3 mil 500 pesos, aproximadamente. Sin embargo, tomando en cuenta que los costos comienzan a partir de 4.3 millones de pesos, las rentas podrían alcanzar los 14 mil pesos mensuales.
Al realizar el mismo ejercicio, se proyecta que al comprar un departamento en Vía Montejo para renta, es posible obtener una rentabilidad anual del 3.9% en promedio, sin considerar la plusvalía que ganará el desarrollo a través del tiempo.
Si bien, estos porcentajes son un punto de partida para calcular la rentabilidad de bienes raíces; también es importante tomar en cuenta otros factores que influyen en los rendimientos que puede generar una inversión inmobiliaria.
Factores que influyen en la rentabilidad inmobiliaria
Saber calcular el retorno de una inversión inmobiliaria, te brindará una idea aproximada del rendimiento que generan las propiedades que se ofertan en el mercado inmobiliario para priorizar las opciones más adecuadas para invertir tu capital.
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